Le parcours d'achat

Introduction

Votre décision est prise : vous souhaitez acheter votre futur logement. Comment s’y prendre ?

  • Définir son budget est la 1ère étape indispensable et incontournable du processus d’achat. Il ne sert de rien de visiter ou de solliciter propriétaire ou agence sans posséder cette information primordiale. Soit votre budget est égal à vos disponibilités et vous pouvez avancer dans le processus, soit vous devez recourir totalement ou partiellement à un emprunt, et un RDV avec votre banquier s’impose. Connaissant votre situation, il est le plus à même de vous indiquer le montant, la durée et le taux de l’emprunt qu’il serait disposé à vous accorder. Rien ne sert de brûler cette étape, au risque de perdre son temps.
  • Définir son projet sera l’étape suivante : Quels sont mes besoins ? dois-je anticiper sur l’avenir ? Quels sont mes gouts, mes contraintes d’éloignement, mes contraintes personnelles, professionnelles, familiales ? Le neuf ou l’ancien ? Suis-je prêt à accepter des travaux ?

Vous êtes alors prêt pour entamer la prospection parmi les offres du marché, vous visiterez les biens conformes à vos besoins et ferez votre choix en fonction des critères que vous vous êtes fixés.

Votre agence a l’avantage de connaître les biens qu’elle commercialise. Elle pourra donc vous conseiller sur la sélection des biens tenant compte de ces critères. D’où un gain considérable de temps.

Les visites sont des moments des plus importants de la réussite de votre projet. Il est vivement conseillé de tout mettre en œuvre pour garantir votre disponibilité et votre attention, poser les questions que vous inspirent les biens visités, prendre connaissance des diagnostics techniques, et connaître les risques naturels auxquels peuvent être confrontés les biens en question.

Lorsque vous serez décidés pour l’acquisition du bien conforme à vos vœux, votre agence vous proposera la signature d’un compromis de vente. Si un financement bancaire est sollicité, le compromis en fera état et sera alors établi sous la réserve de l’obtention de ce financement.

Ce compromis, après levée des conditions suspensives, sera alors réitéré par acte authentique lors de la signature notaire.

Nous vous souhaitons bonne lecture des développements ci-après et espérons qu'ils pourront grandement vous aider à réaliser votre projet. Vous constaterez que l'enjeu est de taille pour préférer vous engager dans le parcours balisé par un véritable professionnel de la transaction immobilière.

Définir son budget

Solliciter son banquier revient à lui demander quel est le montant maximal qu’il est susceptible de vous prêter. Votre revenu disponible, votre situation professionnelle, personnelle, votre épargne, les éléments de vie accréditant une « stabilité » sont tout autant de critères qui seront pris en compte pour déterminer votre solvabilité et par là son inclinaison à vous accorder des conditions plus favorables.

Il faut partir de l’idée que le remboursement de l’emprunt se traduit par des mensualités dont il est généralement admis qu’elles ne peuvent excéder 33% du revenu net annuel (voir votre dernière déclaration d’impôts) divisé par 12.
Autrement dit vos revenus mensuels doivent correspondre à 3 fois le montant de vos futures mensualités.
Ceci étant, ce plafond n’est pas une règle de droit et le banquier pèsera ses risques au vu des éléments évoqués ci-dessus acceptant ou non d’atteindre ce plafond, voire de le dépasser en cas de revenus importants laissant, après acquittement d’éventuels endettements et autres dépenses incontournables, un « reste à vivre » plus que suffisant.
En tout état de cause obligation est faite au banquier de ne pas entraîner son client dans le surendettement.
La mensualité résultant de l’équation : Montant emprunté*Taux d’emprunt ≤ 33% / Durée de l’emprunt

On en déduit logiquement qu’un taux favorable et une durée plus longue permettent d’augmenter le montant de l’emprunt tout en respectant le taux d’endettement.

Les taux se fixent par la loi du marché (conditions de refinancement des banques et donc de la conjoncture financière ainsi que des règles de concurrence entre établissements), quant à la durée, on peut évoquer la moyenne qui se situe de 20 à 25 ans en France.

Si une durée plus longue permet une mensualité moins élevée ou un emprunt plus important, ne perdez pas de vue que la contrepartie en est un « coût global d’acquisition » plus lourd de par le poids accru des intérêts. Nous vous invitons à simuler ces coûts par le biais de la calculette financière.

Vous aurez donc à faire un choix, un arbitrage, pour déterminer en fin de compte, et par vous-mêmes le montant et les modalités de votre emprunt dont la limite haute ne pourra pas dépasser celle fixée par le banquier.

Ce montant d’emprunt ainsi défini viendra s’ajouter à votre épargne éventuelle pour constituer le budget disponible pour votre projet immobilier.

Ce budget devra couvrir le coût du bien lui-même mais aussi les frais de notaire et éventuellement les travaux.

Définir son projet

Définir son projet immobilier c’est, dans la contrainte du budget maxima, se poser toute une série de questions tenant :

  • D’abord et avant tout à vos besoins de logement, sa taille, nombre de chambres, dépendances… avec une question sous-jacente : dois-je satisfaire mes seuls besoins actuels ou dois-je anticiper sur mes besoins futurs ?
  • Maison ou appartement ?
  • Au cadre de vie : ville ou campagne, calme ou proximité immédiate de toutes les commodités, (commerces écoles…), proche de mon travail actuel… ?
  • Neuf ou ancien , projet de construction ou déjà tout prêt, caractère ou confort ?
  • Suis-je disposé à faire des travaux ?
  • Dois-je penser à la facilité de revente où s’agit-il d’un achat totalement déconnecté de mes contraintes professionnelles ?
  • Qu’est ce que je refuse absolument ? Savoir ce que l’on ne veut à aucun prix est aussi une bonne manière d’affiner son projet.

Des réponses que vous apporterez dépendront les biens que vous serez amenés à visiter.

Et réciproquement, de vos visites, pourront surgir des correctifs, des réorientations de votre projet initial.

L’expérience nous a ici prouvé que des changements radicaux pouvaient parfois surgir dans un projet pourtant bien mûri initialement sans pour autant paraître irrationnel.

Imaginons qu’un de vos critères soit le caractère affirmé de votre futur lieu de vie. La rareté de ce genre de biens pour des budgets raisonnables pourra vous inciter à substituer un autre critère, d’égale valeur, tout aussi important, qui pourra être le confort. Vous vouliez une maison ancienne, et déçu par les propositions du marché, vous décidez de faire construire une maison neuve.

Nous citons cet exemple particulier pour l’avoir vécu à de nombreuses reprises.

Sélection des biens

L’exposition de votre projet (type de biens et budget) à l’un de nos conseillers va le conduire à vous présenter, parmi les biens en commercialisation à l’agence, ceux qui correspondent aux grandes lignes de votre recherche.

Il est bien rare de satisfaire à 100% les critères initiaux. Retenons, en fonction de ce que nous avons exposé précédemment, que seuls le budget et ce dont vous ne voulez à aucun prix sont incontournables.

Vous bénéficierez de ce fait d’un gain de temps considérable pour vous consacrer à des visites pertinentes et constructives.

Dans l’hypothèse où l’actualité commerciale ne répondrait pas immédiatement à vos attentes, votre agence ne manquera pas de vous tenir informés des nouveautés du marché qui pourraient vous satisfaire.

Les visites

La sélection des biens à l’aide de votre conseiller permet de programmer leurs visites dans les conditions optimales. Nous vous invitons vivement à vous organiser pour faire de ces moments des plus importants de votre parcours d’achat, des moments de concentration, d’examen méthodique.

S’occuper en même temps des enfants qui se dispersent peut vous distraire de cette nécessité qu’est de considérer en détail votre futur logement. C’est cette disponibilité d’esprit qui vous permettra le moment venu de faire un choix, d’opter en toute connaissance de cause, parce qu’un achat immobilier est impliquant et peut être lourd de conséquences en cas d’erreur.

Votre conseiller immobilier connaît les biens qu’il vous présente, il les a découverts avant vous, en a fait plusieurs fois le tour et peut utilement attirer votre attention sur tel ou tel point particulier. En tout état de cause, il se doit de ne rien vous cacher, de vous inviter à une visite exhaustive, de la cave au grenier.

En cela aussi, et peut-être même surtout, notre rôle de conseil vous apporte une sécurité à nulle autre pareille. Un propriétaire peut-il avoir cette démarche ?

Les visites vont vous permettre de valider les idées forces de votre projet : le marché est-il capable de vous fournir un logement compatible à votre projet ? Si oui, les diverses visites vont faire de vous un acheteur très critique et connaisseur du marché. Si non, vous allez devoir corriger les exigences inappropriées.

Les diagnostics techniques

Votre connaissance des biens, au surplus de vos visites, sera complété par l’examen du dossier technique que vous fournira votre conseiller et dont nous vous exposons ci –après les notions essentielles.

Réalisés par des professionnels agréés, à la charge du vendeur ou du bailleur, les diagnostics techniques sont regroupés dans un « dossier de diagnostic technique ou DDT qui peut différer dans son contenu selon l’âge du bien, des installations auxquels ils se rapportent, ou de la situation géographique pour certains.

  • Le diagnostic de performance énergétique s’impose dans tous les cas. Il doit dater de moins de 10 ans. Il est censé estimer la performance énergétique de votre futur logement en vous indiquant la quantité d’énergie consommée ou estimée, pour les besoins de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de climatisation s’il y a lieu, son coût, et établit un classement à l’instar des appareils d’électro-ménager. Il établit également l’émission de gaz à effet de serre. Enfin, le diagnostic préconise des mesures pour réduire la consommation énergétique.
  • Le constat des risques d’exposition au plomb est obligatoire pour tout immeuble datant d’avant le 1er janvier 1949 (date à laquelle l’usage de la peinture au plomb a été interdit).
    Le constat doit dater de moins de 1 an s’il est positif ou moins de 30 ans s’il est négatif.
    Le technicien prend une série de mesures sur un ensemble de supports (murs, portes, volets, plinthes…). Les résultats permettent de connaître non seulement la présence ou l’absence de plomb dans les peintures, mais également en cas de présence de plomb, le risque présenté par des revêtements dégradés ou potentiel dans des revêtements en bon état.
  • L’état des risques naturels et technologiques est obligatoire dès lors que le bien est inscrit dans une zone dont la liste est arrêtée par le préfet.
    Les risques naturels comprennent les risques atmosphériques, d’incendies de forêts, d’inondations, montagne, mouvements de terrains, sismiques, retraits-gonflements, volcaniques…
    Les risques technologiques peuvent être des risques d’accidents industriels, d’installations classées, d’accidents nucléaires, de ruptures de barrages, fuites et pollutions…
    Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois ou moins s’il y a eu changement.
  • La loi Carrez impose au vendeur d'un lot ou fraction de lot de copropriété destiné à l’habitation d'en mentionner la superficie privative dès le compromis de vente et bien sûr l’acte notarié.
    Si la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un mois à compter de la signature, intenter une action en nullité de l'acte de vente. D'autre part, si la superficie réelle du bien est inférieure de plus d'un vingtième (5 %), à celle indiquée dans l'avant-contrat ou dans l'acte de vente, l'acheteur peut, dans un délai d'un an à compter de la signature de l'acte, demander une diminution de prix (ou un remboursement) proportionnelle aux mètres carré déclarés en trop.

    Par contre, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. S’agissant d’un mesurage spécifique distinct du mesurage de la superficie habitable, et compte tenu des enjeux, l’on comprend que cette opération simple en apparence soit confiée à un spécialiste.

    La durée de validité du mesurage est de 30 ans en l’absence de travaux et de modification affectant la consistance du lot.

  • Le repérage amiante : obligatoire pour la vente de tous immeubles (y compris caves ou garages) dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997.

    Le constat est établi par le diagnostiqueur qui procède à une inspection visuelle et à des investigations approfondies non destructives de l'ensemble du bien. En cas de doute sur un matériau, il effectue un prélèvement d'échantillon pour analyse et dont le résultat sur la présence (ou non) d'amiante sera communiqué dans le rapport final de diagnostic dont la validité sera de 3 à 30 ans selon les constatations de présence ou d’absence et l’état de conservation.

  • L’état relatif à la présence de termites datant de moins de six mois à la date de signature de l’acte authentique dont être produit pour la vente d’un immeuble bâti, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral. À défaut, le vendeur reste responsable à l'égard de l'acheteur de la présence éventuelle de termites, considérée comme un vice caché.
  • L’état des installations intérieures de gaz s’impose dès lors qu’une installation fixe de chauffage ou de production d’eau chaude a été réalisée depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans
  • L’état des installations intérieures électriques : idem que le gaz, concerne toutes les installations de plus de 15 ans et validité de 3 ans. Il est à noter que la preuve irréfutable de la date d’installation (gaz ou électrique) se fait par la production du consuel.

L’ensemble de ces diagnostics n’a qu’une vocation d’information, les vendeurs ne sont pas tenus d’exécuter des travaux de remise aux normes.

Il n’en va pas de même pour le dernier d’entre eux, qui ne fait pas vraiment partie intégrante du DDT en ce sens qu’il n’est pas réalisé par le même professionnel.

  • Le contrôle des installations d’assainissement non collectif : c’est un diagnostic relevant de la responsabilité exclusive des communes qui dans une grande majorité ont confié à un organisme appelé SPANC (service public de l’assainissement non collectif) chargé de contrôler la conformité du dispositif d’assainissement de tous les immeubles non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Ce diagnostic doit dater de moins de 3 ans.

En cas de non-conformité de ladite installation lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur devra faire procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après ledit acte de vente.

Autres informations

Votre conseiller s’attachera à vous apporter de nombreux autres éléments d’information :

  • informations juridiques : plan cadastral, les servitudes éventuelles, les autorisations administratives telles que permis de construire, conformité, garantie décennale éventuelle ou son absence, règlement de copropriété, derniers PV d’assemblée générale, décompte de charges annuels, l’éventuel état locatif…
  • informations financières et fiscales : montant de la taxe foncière, montant des fonds de réserve travaux ou fonds de roulement.
  • informations sur la consistance du bien : précisions sur la date des équipements tels que chaudière, ou ceux de la cuisine, les travaux récents, ceux qu’il y aura lieu d’entreprendre.

Compromis de vente

Ça y est, vous avez enfin déniché le logement idéal ! Celui qui vous convient, répond à vos besoins, comble vos envies et respecte les limites de votre budget ! Vous décidez donc d’en devenir le futur propriétaire.

Votre conseiller va vous proposer de franchir l’étape suivante : la signature d’un compromis de vente.

Cet acte qui est établi par votre conseiller va relater l’accord du vendeur et de vous-mêmes sur le bien, son prix ,et les différentes conditions selon lesquelles les parties acceptent de s’engager.

Bien plus qu'un simple accord de principe, le compromis est un véritable contrat qui relate :

  • les identités des parties, leur situation familiale, leur capacité à s’engager. À ce stade le conseiller veillera notamment à ce que toutes les personnes détentrices de droit sur le bien vendu soient bien présentes ou dument représentées à l’acte (usufruitiers, nus-propriétaires, tuteur ou curateur, accord du juge dans certains cas……) ou bien encore que s’agissant du logement de la famille, les deux époux vendeurs donnent bien leur consentement quand bien même l’un des deux seulement serait propriétaire, ou bien encore que la situation d’un acquéreur soit bien établie quant à un éventuel divorce en cours
  • une description précise du bien vendu : sa situation, ses références cadastrales, sa consistance, les éléments qui se rattachent à la vente tels que cuisine équipée….ses millièmes si lot de copropriété, les surfaces, servitudes et autres…
  • les conditions financières : le prix de vente, le montant des fonds de travaux et fonds de roulement, les montants augmentatifs du prix de vente (meubles, tondeuses…), les frais de notaire prévisionnels, le montant de l’acompte versé, le montant de la commission de l’agence..
  • les conditions suspensives de vente : le financement, les conditions dans lesquelles celui-ci va être sollicité, montant, durée, taux, établissement sollicité, délai de mise en œuvre, délai d’obtention, déclaration des ressources de l’acquéreur. Cela peut-être aussi l’obtention d’un permis de construire, etc…
  • Si ces conditions ne se réalisent pas, celui au profit de qui elles ont été édictées (généralement l’acquéreur) pourra se dégager sans indemnité du compromis

  • les délais de réalisation desdites conditions, de disponibilité du bien, et enfin de réitération par acte authentique, désignation des notaires respectifs.
  • les conditions légales de rétractation

    La loi protège l'acquéreur non professionnel en lui accordant un délai de 7 jours pour se rétracter (article L. 271-1 CCH). L'achat doit porter sur un immeuble à usage d'habitation, qu'il soit neuf ou ancien.

    L'acquéreur qui décide de se rétracter n'a pas à justifier d'un motif particulier et la rétractation s'opère sans pénalité. Il doit, en revanche, prendre garde à faire connaître sa décision de se rétracter dans les temps, à la personne désignée dans le compromis de vente 5, par lettre recommandée avec avis de réception. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la première présentation de la lettre par le facteur. Le fait de ne pas aller chercher le recommandé à la poste n'empêche pas le délai de courir !

    Si le 7ème jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.

    Une rétractation faite dans le délai rend le compromis caduc et les sommes versées par l'acquéreur doivent lui être restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation.

  • les documents annexes (plan cadastral, DDT, …)

Le compromis de vente vaut vente dès lors qu'il y a accord sur la chose et sur le prix (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies (voir encadré). Si l'une des parties ne vient pas à signer l'acte définitif, l'autre est en droit de demander en justice l'exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts sur le fondement de l'inexécution contractuelle. La Cour de cassation garantit ce droit et le choix dont dispose la victime de la rétractation 1

L'agent immobilier peut soit réunir les parties à date fixe pour la lecture et la signature du compromis. Il sera fait, au minimum, en autant d'exemplaires originaux qu'il y a de parties , soit les convoquer l’une après l’autre et dans ce cas l’acheteur sera le premier à s’engager.

Afin de garantir son engagement, le plus souvent l'acheteur est tenu de verser un acompte (entre 5 et 10 % du prix). Toutefois le versement d’un acompte n’est pas obligatoire. Le professionnel de l'immobilier ne peut recevoir cette somme que s'il a déclaré y être habilité et dispose de la garantie financière nécessaire. La somme est alors conservée sur un compte sécurisé, dit « compte séquestre». Elle viendra en déduction du prix de vente lors de la signature de l'acte définitif. Elle est remboursée à l'acquéreur s'il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive ne se réalise pas dans le délai prévu.

Financement

La signature du compromis sous condition suspensive de financement va vous permettre de solliciter auprès de votre banquier ou de tout autre établissement financier un prêt immobilier dont nous avons vu plus haut qu’il ne pouvait avoir pour conséquence de dépasser un certain taux d’endettement.

Votre objectif est maintenant d’obtenir les meilleures conditions financières possibles. Votre conseiller connaît bien les établissements financiers de son secteur. Il sera à même de vous faire bénéficier de ses connaissances.

Vos discussions avec votre interlocuteur financier vont porter sur le montant du prêt, sa durée, son taux, ses modalités (taux fixe ou révisable, association de prêt patronal, prêt à 0%, les assurances…).

Nous vous recommandons le site meilleurtaux.com où vous trouverez sur cet aspect financement une information très complète.

Vous devrez respecter les délais de mise en œuvre de votre demande de financement (généralement 10 à 15 jours à compter de la signature du compromis) , les montants sollicités, les taux envisagés, et consulter le ou les établissements que vous avez indiqués lors du compromis. Vous engageriez votre responsabilité si un refus de financement vous était opposé pour non-respect des éléments précités ; Par exemple vous ne pourriez vous prévaloir d’un refus de prêt alors que le montant sollicité était supérieur au montant prévu au compromis.

Vous devrez également respecter le délai prévu pour l’obtention du financement en produisant soit une attestation de prêt soit un refus de prêt des établissements financiers cités au compromis.

L’émission par le banquier de votre offre de prêt va nous permettre d’anticiper et de préparer l’ultime étape…

Signature notaire

À réception de l’offre de prêt vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant que de pouvoir retourner l’offre de prêt à compter du 11ème jour.

À ce délai va se rajouter un délai plus ou moins variable de quelques jours pour débloquer les fonds.

Ce déblocage peut prendre la forme d’un virement sur le compte du notaire ou en l’émission d’un chèque de banque à son ordre que vous devrez passer récupérer juste avant la signature.

Dès l’émission de l’offre de prêt, votre conseiller va pouvoir fixer avec le ou les notaires la date de signature de l’acte authentique, tenant compte bien sûr des disponibilités des vendeurs et de vous-mêmes.

S’agissant des notaires, chaque partie peut se faire assister de son propre notaire, comme elles peuvent aussi convenir d’un notaire commun. En cas de pluralité, le notaire vendeur constitue le dossier et demande toutes les pièces nécessaires avant que de le transmettre au notaire acheteur qui lui rédige l’acte de vente, perçoit les fonds et reçoit les signatures. Cette pluralité de notaire n’affecte en rien le montant des « frais de notaire » dont la loi répartit les émoluments. La signature intervient généralement chez le notaire acquéreur à moins d’un éloignement géographique trop important par rapport au lieu du bien vendu.

Un courrier de convocation est envoyé par l’agence à l’ensemble des parties les informant de la date, heure et lieu de signature.

Ce courrier informe acquéreur et vendeur d’une revisite préalable du bien juste avant la signature pour vérifier son état, la présence des éléments annexes convenus, ainsi que pour faire les relevés de compteurs (eau, électricité, gaz). C’est aussi l’occasion d’un ultime passage de consignes.

Ce courrier vous informe aussi de la nécessité que vous avez de prévoir l’assurance du bien pour le jour J.

Le notaire réitérera l’engagement des parties au terme de la lecture de son acte, percevra les fonds, et délivrera des attestations d’achat qui feront foi de votre nouvelle qualité de propriétaire dans l’attente de votre titre de propriété que vous recevrez 3 à 4 mois plus tard, au retour du service des hypothèques, accompagné de votre décompte notaire définitif.

Il arrive parfois que le décompte au prorata-temporis de la taxe foncière de l’année en cours soit fait ce jour-là sur les bases du rôle de l’année précédente. Dans ce cas votre notaire doit vous en informer préalablement pour vous permettre de prendre vos dispositions à cette fin.

À l’issue du RDV notaire, les clés vous sont remises.

Vous êtes enfin propriétaire, vous êtes enfin chez vous !

La Garantie Revente

Sous réserve de la signature de l'acte authentique, la garantie couvre la perte financière subie à hauteur de 30 000 € maximum (et 20 % de la valeur d'achat maximum), pendant une durée maximale de 2 ans, à compter de la signature de l’acte authentique, et en cas de revente du bien suite aux événements suivants uniquement :

- Décès ou invalidité suite à un accident, une rupture d'anévrisme, infarctus,

- Mutation professionnelle de plus de 50 km,

- Divorce ou dissolution du PACS,

-Naissance multiple.

Une notice d'information contractuelle détaillant les conditions d'application de cette garantie vous sera adressée sur simple demande

Avis clients contrôlés

Notre entreprise est adhérente à Opinion System, n°1 des avis clients contrôlés pour professionnels du service, de l'habitat, du conseil et activités libérales, certifié ISO 20252, vous garantissant ainsi des témoignages clients authentiques.

Plutôt que d'essayer de vous convaincre de nous choisir, laissons nos clients s'exprimer. Cliquez sur les étoiles ci-dessous pour consulter leurs témoignages !