Le parcours de location

Le parcours de location

Votre décision est prise : vous souhaitez vous loger par le moyen d’une location de votre futur logement. Comment s’y prendre ?

  • Définir son budget est la 1ère étape indispensable et incontournable du processus de location. Il ne sert de rien de visiter ou de solliciter propriétaire ou agence sans posséder cette information primordiale.
  • Définir son projet sera l’étape suivante : Quels sont mes besoins ? Maison ou appartement ? Quels sont mes goûts, mes contraintes d’éloignement, mes contraintes personnelles, professionnelles, familiales ?

Votre agence a l’avantage de connaître les biens qu’elle commercialise. Elle pourra donc vous conseiller sur la sélection des biens tenant compte de ces critères. D’où un gain considérable de temps.

Les visites sont des moments des plus importants de la réussite de votre projet. Il est vivement conseillé de tout mettre en œuvre pour garantir votre disponibilité et votre attention, poser les questions que vous inspirent les biens visités, prendre connaissance des diagnostics techniques, et connaître les risques naturels auxquels peuvent être confrontés les biens en question.

Lorsque vous serez décidés pour la location du bien conforme à vos vœux, votre agence vous demandera de lui fournir tous les éléments de votre dossier de candidature attestant de votre identité et de vos ressources et vous proposera la signature d’un contrat de location (bail).

Enfin, préalablement à votre entrée dans votre nouveau logement, un état des lieux précis sera établi.

Nous examinerons les conditions d'un bon déroulement des choses en cours du bail par l'observation des obligations des parties en cours de bail et enfin les relations des parties à la fin du bail

Nous vous souhaitons bonne lecture des développements ci-après et espérons qu'ils pourront grandement vous aider à réaliser votre projet. Vous constaterez que la matière est complexe et qu'il peut être préférable de  vous engager dans le parcours balisé par un véritable professionnel de la location immobilière. 

Définir son budget. Définir son projet

Définir son budget

En la matière, il n’y a aucune règle légale pour définir le rapport entre le montant du loyer et les revenus du locataire.

C’est donc la pratique qui énonce le fait que votre futur loyer, charges comprises ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus. Cette pratique s’impose de plus en plus aux propriétaires et aux agences qui se doivent de respecter les règles dictées par les assureurs qui couvrent leurs risques de loyers impayés.

C’est pour cette raison que certains propriétaires couverts par la GRL accepteront un rapport loyer/revenus allant jusqu’à 50%.

C’est aussi pour cette raison que la définition des revenus pourra varier d’un propriétaire à l’autre en fonction des critères retenus par son assureur. Ainsi les allocations logement pourront venir soit en addition des revenus soit en diminution du loyer, tels revenus d’intérim ou de chômage seront ou non pris en compte…

C’est pourquoi, nous vous suggérons de vous rapprocher de votre agence pour connaître les critères de ressources qui vous seront demandés au cas par cas.

Définir son projet

Définir son projet immobilier c’est, dans la contrainte du budget maxima, se poser toute une série de questions tenant :

  • D’abord et avant tout à vos besoins de logement, sa taille, nombre de chambres, dépendances…
  • Maison ou appartement ?
  • Au cadre de vie : ville ou campagne, calme ou proximité immédiate de toutes les commodités, (commerces écoles…), proche de mon travail actuel… ?
  • Neuf ou ancien, confort ou caractère ?
  • Suis-je disposé à faire des travaux de décoration ?
  • Qu’est ce que je refuse absolument ? Savoir ce que l’on ne veut à aucun prix est aussi une bonne manière d’affiner son projet.

Des réponses que vous apporterez dépendront les biens que vous serez amenés à visiter.

Et réciproquement, de vos visites, pourront surgir des correctifs, des réorientations de votre projet initial.

Sélection des Biens. Les visites

La sélection des biens

L’exposition de votre projet (type de biens et budget) à l’un de nos conseillers va le conduire à vous présenter, parmi les biens en commercialisation à l’agence, ceux qui  correspondent aux grandes lignes de votre recherche.

Il est bien rare de satisfaire à 100% les critères initiaux. Retenons, en fonction de ce que nous avons exposé précédemment, que seuls le budget et ce dont vous ne voulez à aucun prix sont incontournables.

Vous bénéficierez de ce fait d’un gain de temps considérable pour vous consacrer à des visites pertinentes et constructives.

Dans l’hypothèse où l’actualité commerciale ne répondrait pas immédiatement  à vos attentes, votre agence ne manquera pas de vous tenir informés des nouveautés du marché qui pourraient vous satisfaire.

Les visites

La sélection des biens à l’aide de votre conseiller permet de programmer leurs visites dans les conditions optimales. Nous vous invitons vivement à vous organiser pour faire de ces moments des plus importants de votre parcours locatif, des moments d’examen attentif

Votre conseiller immobilier connaît les biens qu’il vous présente, il les a découverts avant vous, en a fait plusieurs fois le tour et peut utilement attirer votre attention sur tel ou tel point particulier.

En cela aussi, et peut-être même surtout, notre rôle de conseil vous apporte une sécurité à nulle autre pareille. Un propriétaire  peut-il avoir cette démarche ?

Les visites vont vous permettre de valider les idées forces de votre projet : le marché est-il capable de vous fournir un logement compatible à votre projet ? Si oui, les diverses visites vont faire de vous un locataire très critique et connaisseur du marché. Si non, vous allez devoir corriger les exigences inappropriées.

Les diagnostics techniques

Votre connaissance des biens, au surplus de vos visites, sera complété par l’examen du dossier technique que vous fournira votre conseiller et dont nous vous  exposons ci –après les notions essentielles.

Réalisés par des professionnels agréés, à la charge du vendeur ou du bailleur, les diagnostics techniques sont regroupés dans un « dossier de diagnostic technique ou DDT » qui peut différer dans son contenu selon l’âge du bien, des installations auxquels ils se rapportent, ou de la situation géographique pour certains.

  • Le diagnostic de performance énergétique s’impose dans tous les cas. Il doit dater de moins de 10 ans. Il est censé estimer la performance énergétique de votre futur logement en vous indiquant la quantité d’énergie consommée ou estimée, pour les besoins de chauffage, d’eau chaude sanitaire  et de climatisation s’il y a lieu, son coût, et établit un classement à l’instar des appareils d’électro-ménager. Il établit également l’émission de gaz à effet de serre. Enfin, le diagnostic préconise des mesures pour réduire la consommation énergétique.

  • Le constat des risques d’exposition au plomb est obligatoire pour tout immeuble datant d’avant le 1er janvier 1949 (date à laquelle l’usage de la peinture au plomb a été interdit).

    Le constat doit dater de moins de 1 an s’il est positif ou moins de 30 ans s’il est négatif.

    Le technicien prend une série de mesures sur un ensemble de supports (murs, portes, volets, plinthes…). Les résultats permettent de connaître non seulement la présence ou l’absence de plomb dans les peintures, mais également en cas de présence de plomb, le risque présenté par des revêtements dégradés ou potentiel dans des revêtements en bon état.

  • L’état des risques naturels et technologiques est obligatoire dès lors que le bien est inscrit dans une zone dont la liste est arrêtée par le préfet.

    Les risques naturels comprennent les risques atmosphériques, d’incendies de forêts, d’inondations, montagne, mouvements de terrains, sismiques, retraits-gonflements, volcaniques…

    Les risques technologiques peuvent être des risques d’accidents industriels, d’installations classées, d’accidents nucléaires, de ruptures de barrages, fuites et pollutions…

    Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois ou moins s’il y a eu changement.

  • La loi Boutin impose au propriétaire de mentionner la superficie habitable du logement proposé à la location. 

Le dossier de candidature. Les garanties

Votre dossier de candidature

Ça y est, vous avez enfin déniché le logement idéal ! Celui qui vous convient,  répond à vos besoins, comble vos envies et respecte les limites de votre budget ! Vous décidez donc d’en devenir le futur locataire.

Vous allez devoir constituer un dossier de candidature propre à donner à votre agence les moyens de convaincre le propriétaire de consentir à vous louer son bien.

Il s’agit en l’occurrence de justifier de son identité (photocopie recto-verso de la carte d’identité), ainsi que de ses ressources.  

Seront demandées :

  • les 3 dernières fiches de paye ou  de pension ou d’Assedic, ou votre nouveau contrat d’embauche,
  • le dernier avis d’imposition ou déclaration de revenus,
  • la dernière quittance de loyer,
  • la production des deux derniers bilans pour les travailleurs indépendants,
  • les revenus de ou des personnes qui pourraient se porter caution le cas échéant :
    en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l'organisme qui a cautionné le locataire. L'acte de caution doit être annexé au bail.

Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propriétaires bailleurs qui ont souscrit une assurance garantissant les riques locatifs e peuvent plus demander de cautionnement à leur locataire.
La loi du 24 novembre 2009 prévoit désormais deux exceptions à cette interdiction :

  • si le locataire est un étudiant
  • si le locataire est un apprent

Toutefois le cumul assurance GRL et caution solidaire reste impossible.

Le bail

Le contrat de location

Votre dossier a convaincu l’agence et le propriétaire de votre solvabilité. L’étape suivante va consister en la signature d’un contrat de location appelé bail.

Le bail d’habitation non meublé définit dans un cadre légal assez contraint (loi du 6 juillet 1989) les droits et obligations des 2 parties. Par l’intermédiaire de notre agence, vous serez certains de vous engager dans le cadre d’un contrat respectant en tous points la législation, en y faisant figurer les mentions obligatoires, en proscrivant celles qui sont interdites et en insérant éventuellement des conditions particulières  qui ne viennent pas en contradiction des précédentes.

Clauses obligatoires :

  • Nom et adresse du ou des propriétaires ou usufruitiers.
  • Nom et adresses du ou des locataires : se pose ici la question de savoir qui va être titulaire du bail.

    Un couple marié

    Le bail appartient aux deux époux même s'il est signé par un seul des époux (également si le bail est antérieur à la date du mariage). Ainsi si l'un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l'autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit. Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de divorce.

    Un couple non marié

    • L'union libre :
      Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles :
      • soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement.
      • soit un seul d'entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l'autre étant hébergé. En cas de décès ou d'abandon de domicile si la cohabitation existe depuis plus d'un an le locataire restant bénéficie de la poursuite du bail, si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié.
    • PACS (Pacte Civil de Solidarité) :
      Les locataires signataires d'un PACS ont deux possibilités :
      • Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d'occupation des lieux.
      • Un seul d'entre eux signe le bail, il sera considéré comme l'unique locataire. Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges.

    En cas de décès ou d'abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS.

    La colocation

    Elle permet à plusieurs personnes de partager un logement, chacun loue sa chambre et les autres pièces sont communes (salon, cuisine, salle de bain).

    • Tous les colocataires figurent sur le bail et le signent.
    • Aucune clause ne prévoit la résiliation du bail au départ d'un des colocataires.
    • Un avenant au contrat est prévu lors du remplacement d'un colocataire.
    • Les colocataires ne deviennent pas la caution financière d'un nouvel entrant.

    Si une seule personne est le locataire en titre, les autres personnes vivant dans le logement sont considérées comme des sous locataires avec les conséquences que cela peut entraîner: paiement de dommages et intérêts au bailleur et résiliation du bail.
    De plus, ils dépendent d'un locataire en titre qui, s'il décide de déménager, oblige tous les autres à quitter les lieux.

    Les colocataires sont solidaires entre eux des dettes et des charges jusqu'au terme du contrat ou de la période de renouvellement en cours. Ainsi, le propriétaire est en droit de réclamer les dettes à tous les colocataires ou à leurs cautions sans tenir compte des quotes-parts. L’état des lieux signé  lors de l'entrée du bail engage la responsabilité solidaire de tous les colocataires jusqu'à la fin du bail. Ainsi, le propriétaire peut réclamer le paiement des dégradations à un colocataire même après son départ (lorsqu'il a quitté le logement avant la fin du bail ou du renouvellement).

    Le colocataire qui souhaite quitter le logement avant les autres doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis. Ainsi, dès la fin de son préavis, le locataire sortant ne pourra plus être tenu responsable des impayés (sauf clause de solidarité). Le colocataire est libéré à l'égard du bailleur dès l'expiration du délai de préavis, mais son congé n'engage que lui. Il ne met pas fin au bail des autres colocataires qui devront à leur tour, respecter le délai de préavis s'ils donnent congé, ou payer la totalité du loyer s'ils continuent le contrat de location.
    Le colocataire sortant ne peut pas récupérer la quote-part de son dépôt de garantie auprès  du propriétaire car les clés du logement ne sont pas rendues. Il devra donc s'organiser avec les autres colocataires.
    Pendant la période du préavis, le colocataire est tenu du paiement des loyers et des charges, même s'il a quitté les locaux (il peut présenter un remplaçant au propriétaire et aux colocataires afin de réduire le coût de son préavis).

    Le propriétaire peut exiger de choisir les colocataires remplaçants lors des départs.
    Lorsqu'il souhaite récupérer son bien et donner congé aux colocataires, il n'est pas obligé de s'adresser à tous les colocataires, l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé réception à un seul des colocataires suffit à résilier le bail.

  • Adresse du logement.
  • La désignation du bien loué : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes.
  • Date de prise d'effet de la location.
  • La durée du bail : C’est une contrainte qui ne pèse que sur le propriétaire qui devra respecter obligatoirement la durée ainsi indiquée, mais non point le locataire qui pourra à tout moment donner son congé. ( Voir ci-après rubrique Terme du bail)

    Lorsque le bailleur est une personne physique (il s'agit là de la majorité des baux de location)ou société civile de famille, le bail est obligatoirement consenti pour une durée minimale de 3 ans. Toutefois ce délai peut être ramené à 1 an si le propriétaire justifie de raisons privées ou professionnelles l'obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans, on parle alors d'un bail « de courte durée ». La raison ainsi invoquée doit être précisée dans le contrat. Deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement devra être confirmée et le locataire devra partir.  Si la réalisation de l'événement invoqué par le BAILLEUR est différée, le BAILLEUR pourra proposer au LOCATAIRE de reporter le terme prévu sous les délais et formes prévus par la loi ;

    Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.

    Lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.

    Au terme du bail ainsi fixé, le bail se reconduira tacitement pour une durée équivalente à la première période (3 ou 6 ans) et le bailleur personne physique ne pourra mettre un terme à la location que pour se loger personnellement ou loger un membre de sa famille ou pour vente. Il devra en prévenir son locataire moyennant un préavis de 6 mois avant l’échéance initialement prévue ou issue d’une reconduction.

    En cas de vente, le locataire dispose d’un droit de préemption.

  • La destination des lieux : location à usage d'habitation, professionnel ou mixte.
  • Le montant du loyer :

    Il est librement déterminé par le propriétaire, en fonction de l’offre et de la demande.

    Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme.
    Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

    En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et peut s’appliquer si le loyer est « manifestement sous-évalué ».

    • Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé.
    • Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants.
    • Il doit reproduire l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :
      « Le bailleur doit fournir au moins « trois loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement ».

    Nous n’évoquerons pas ici le cas particulier de la région parisienne ou ceux qui semblent depuis le 06 Mai 2012 vouloir se dessiner pour les zones à forte pression immobilière.

  • les modalités de révision annuelle :

    Le bail comportera une clause prévoyant la révision annuelle du loyer selon l’indexation légale  par application obligatoire d’un Indice de Référence des Loyers (IRL), seul indice légal en matière d’habitation non meublée. En l’absence de cette clause de révision, le loyer ne changera pas.

    Il est à noter que cette indexation ne concerne que le loyer lui-même et ne concerne pas les charges.

    En cas d'indice négatif, la révision du loyer se fera à la baisse sauf si le bail comporte (tout à fait légalement) une mention n'autorisant que les révisions à la hausse.
    En cas d’oubli d’indexation, le propriétaire conserve son droit d’augmentation : il peut réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées. Si le rappel est trop important le locataire peut demander un étalement de la dette.

  • Le montant du dépôt de garantie :

    Le dépôt de garantie ou caution, est la somme versée au propriétaire par le locataire à la signature du bail. Il est censé permettre au propriétaire de se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus par le locataire au terme du bail.
    Depuis le 10 Février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d'un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : au contraire, pour qu'il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être expressément prévu par le contrat de location. Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations meublées.

  • La superficie du logement, issu de la loi Boutin indique la surface habitable du logement à l’exclusion de toutes autre dépendances.
  • Le bail établi par l’agence fera état des honoraires TTC dus par les parties ainsi que la répartition entre celles-ci. Il est précisé que s’il n’est pas interdit à un propriétaire d’assumer à lui seul la totalité des honoraires prévus, l’inverse est formellement proscrit et le maximum pouvant être mis à la charge du locataire est la moitié de ceux-ci. Cette quote-part est d’ailleurs indiqué par l’agence dans toutes les annonces publicitaires de la location.
  • Le bail comportera ensuite, de manière non obligatoire, l’énonciation de règles qui ne seront la plupart du temps qu’un rappel des règles légales définissant les rapports entre propriétaires et locataires : délai légal de préavis… On peut rappeler à ce sujet que le délai légal est de trois mois maximum. Le propriétaire peut accepter un délai moindre mais en aucun cas imposer un délai supérieur.

    Ce préavis est réduit à un mois :

    • en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ou d’obtention d’un premier emploi ;
    • s'il est âgé de plus de soixante ans et si son état de santé justifie un changement de domicile ;
    • s'il est bénéficiaire du revenu de solidarité active.
  • En annexe le bail comportera le dossier des diagnostics techniques (voir plus haut), ainsi qu’une pièce majeure de la location : l’état des lieux.

L'état des lieux

L’état des lieux est un document écrit qui va décrire pièce par pièce l’état du logement (sol, murs, plafonds, huisseries, fenêtres et volets),  les équipements qu'il comporte (chauffage, éclairage, ventilation, prises électrique et autres…).

L’état des lieux devra laisser apparaître que le logement fourni répond aux impératifs de décence fixés par la loi : (décret du 30 janvier 2002) :  

le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». A ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs, attention notamment au risque de saturnisme.

Le niveau de confort : il s'agit des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier sont dans ce cas à proscrire).

L'espace habitable : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Il permet d'éviter les litiges au moment du départ du locataire. Il est établi à l'entrée et à la sortie du bien loué.  La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations à effectuer.

Il sera donc établi contradictoirement par l’agence  daté et signé par chaque partie juste avant la remise des clés. Si après l’établissement de celui-ci, le locataire découvre un défaut important qu'il s'agisse d'une dégradation, ou d'un vice de construction, il doit immédiatement en informer le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La loi a prévu qu'au cours du premier mois de chauffe, ou si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, il faut émettre des réserves afin de faire modifier l'état des lieux pendant le premier mois suivant l'installation.

A défaut d’établissement d’état des lieux,  le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s'est pas opposée à la rédaction de l'état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles :

  • Le propriétaire refuse d'établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.
  • Le locataire s'est refusé à l'établissement de l'état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.
  • D'un commun accord, le locataire et le propriétaire n'ont pas établi d'état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.

L’état des lieux mentionnera également les relevés de compteurs (eau, EDF, GDF) et détaillera les clés remises à l’issue de celui-ci.

Obligations des parties en cours du bail

Obligations du locataire

  • Le paiement des loyers et charges par le locataire à la date prévue au bail.
  • La souscription d’une assurance responsabilité pour le logement couvrant l’ensemble de ses risques locatifs. Cette assurance doit être remise à l’agence préalablement à la remise des clés. Par la suite elle doit être fournie chaque année au propriétaire.
  • La jouissance du logement en « bon père de famille », utiliser paisiblement les locaux loués sans créer de troubles au voisinage.
    Aucune liste de troubles de voisinage n'existe mais on peut noter des agissements reconnus par les tribunaux concernant les chiens méchants, les bruits répétitifs, les comportements violents, les menaces et les odeurs nauséabondes.
    Le locataire est responsable des troubles causés par lui-même et les occupants du logement et ces troubles peuvent entraîner une résiliation du bail. Le locataire doit s'assurer que les animaux domestiques qu'il possède n'entraînent aucune nuisance.
  • Ne pas sous-louer tout ou partie de son logement sans l'autorisation du propriétaire.
  • Ne pas effectuer de gros travaux sans l’autorisation écrite du propriétaire sous peine de devoir remettre en l’état,
  • Prendre en charge les réparations locatives.

    n décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations à la charge du locataire :

    1. Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
      1. Jardins privatifs :
        Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
        Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
      2. Auvents, terrasses et marquises :
        Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
      3. Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
        Dégorgement des conduits.
    2. Ouvertures intérieures et extérieures.
      1. Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
        Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
        Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
      2. Vitrages :
        Réfection des mastics ;
        Remplacement des vitres détériorées.
      3. Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
        Graissage ;
        Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
      4. Serrures et verrous de sécurité :
        Graissage ;
        Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
      5. Grilles :
        Nettoyage et graissage ;
        Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
    3. Parties intérieures
      1. Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
        Maintien en état de propreté ;
        Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
      2. Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
        Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
        Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
      3. Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
        Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
    4. Installations de plomberie
      1. Canalisations d'eau :
        Dégorgement :
        Remplacement notamment de joints et de colliers.
      2. Canalisations de gaz :
        Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
        Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
      3. Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
        Vidange.
      4. Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
        Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
        Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
        Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
        Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
      5. Eviers et appareils sanitaires :
        Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
    5. Equipements d'installations d'électricité

      Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

    6. Autres équipements mentionnés au contrat de location
      1. Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
      2. Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
      3. Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
      4. Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Obligations du propriétaire

  • L’obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’entretien se maintient durant l’exécution du contrat, ce qui se traduit par l’obligation qu’il a de subvenir aux réparations nécessaires qui lui incombent (chaudière, chauffe-eau…)
  • Le propriétaire doit délivrer à son locataire les quittances relatives au paiement des loyers et charges.
  • Le propriétaire doit garantir une utilisation paisible du logement à son locataire et respecter sa vie privée. Interdiction d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire.
  • Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements de l'occupant s'ils ne constituent pas une transformation majeure.
  • Le propriétaire doit établir une régularisation annuelle des charges en rapportant toutes pièces justificatives.

La fin du bail

Résiliation par le locataire

Quelle que soit la durée du bail, le locataire peut donner son congé à tout moment.
Il lui suffit d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire.
Le délai légal est de 3 mois, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être supérieur à ce délai. Il peut être plus court si le bail le mentionne ou réduit à 1 mois dans certains cas énumérés limitativement :

  • Obtention du premier emploi qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation).
  • Une mutation professionnelle qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci.
  • La perte d’emploi: licenciement ou rupture conventionnelle. Ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi :
    • la fin d'un contrat à durée déterminée, (on notera à ce sujet la position de la cour de cassation qui a admis le préavis d’un mois pour un non renouvellement d’un CDD…)
    • la démission,
    • le changement de profession
    • et le départ en retraite.
  • Le locataire retrouve un emploi suite à un licenciement ou rupture conventionnelle.
  • Le locataire perçoit le RSA.
  • Le locataire âgé de plus de 60 ans, obligé de quitter son logement pour raison de santé avec un certificat médical à l’appui.

Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'évènement lui permettant de bénéficier d'un préavis de un mois.

Dans tous les cas, le locataire doit s’acquitter de son loyer et charges jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Par contre il peut s'accorder avec le propriétaire pour obtenir un remboursement au prorata temporis au cas où un nouvel occupant emménage dans le logement avant le terme de son congé.

Résiliation par le propriétaire

  • Résiliation pour vente : Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit attendre le renouvellement du bail et proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.

    Le congé doit être donné au locataire au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de la lettre par huissier.
    Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nombre de tantièmes attachés au lot concerné, locaux annexes.
    A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
    Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
    Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
    Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire.

  • Résiliation pour reprise du logement : le bailleur notifie son intention par un préavis de 6 mois avant le terme du bail en précisant les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants, ceux de son conjoint ou concubin notoire, son partenaire avec lequel il est lié par un PACS).
  • Résiliation pour un motif légitime et sérieux : en cas d’inexécution par le locataire de l'une de ses obligations tel que des retards répétés et importants du paiement du loyer, de violation du règlement de copropriété, de sous-location non autorisée, des troubles du voisinage, du défaut d’assurance…

Les deux cas ci-dessus de résiliation compotent une limitation particulière : si le locataire est âgé de plus de 70 ans à l'échéance du bail et que ces revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC, le propriétaire ne peut lui donner congé qu'à la condition de lui trouver une location à proximité et correspondant à ses besoins.
Toutefois, si le propriétaire du bien est lui-même âgé de plus de 60 ans et que ses revenus sont également inférieurs à une fois et demi le SMIC cette obligation ne s'applique pas.

  • Résiliation de plein droit par abandon du domicile du locataire, à défaut de se poursuivre ou de se transférer :
    • au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du Code civil ;
    • au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
    • au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
    • au profit du partenaire lié par un PACS ;
  • Résiliation de plein droit par décès du locataire, à défaut de se poursuivre ou de se transférer :
    • sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 831-2 du Code civil, au conjoint survivant ;
    • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
    • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
    • au profit du partenaire lié par un PACS.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

Les héritiers du LOCATAIRE disposeront d’un délai d’un mois à compter du décès du locataire pour restituer les lieux au BAILLEUR. Une indemnité égale au montant du loyer sera due jusqu’au jour où le BAILLEUR pourra disposer des lieux.

Conséquences de la résiliation du bail

  • Etablissement d’un état des lieux de sortie : Bailleur et locataire ont la même « obligation «  de rédiger un état des lieux de sortie. Celui-ci sera mis en résonnance de l’état des lieux d’entrée et permettra de constater les dégradations imputables au locataire sachant que la vétusté et l'usure d'un logement et de ses équipements résultant d'un usage normal ne peuvent pas lui être imputées.
    Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire : les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées.
    Les normes d'usage sont de 5 à 7 ans pour les moquettes, de 7 à 10 ans pour les peintures et revêtements muraux.
    Le logement n'a pas à être remis à neuf mais dans l'état où il a été reçu. Le locataire doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.
    Les détériorations provenant d'un usage anormal telles que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état.
    Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l'accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l'état.

  • Pour éviter tout litige ultérieur, Les relevés de compteur seront à nouveau effectués, et les clés restituées.
  • Restitution du dépôt de garantie :

    Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Il ne peut donc pas venir en compensation du dernier mois de loyer.

    La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans les deux mois à compter de la remise des clés si le locataire a totalement rempli ses obligations (paiement de tous les loyers et charges et réalisation des travaux lui incombant) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal.

    Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie s’il apparaît, par rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie, que des détériorations peuvent (en dehors de vétusté, malfaçon ou vice de construction) être imputées au locataire, s’il existe des loyers et charges impayées (taxe d’ordures ménagères…) ou jusqu’à réception du décompte des charges annuelles de copropriété.

    En cas de détériorations, le propriétaire doit présenter des devis ou factures de professionnels.
    Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie.

    Lorsque le dépôt de garantie est rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure.

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