Espace Loueur

Investir à Decize et sa région?

Investir en immobilier locatif d’habitation sur Decize et sa région ?

L’investissement locatif est traditionnellement envisagé :

  • pour assurer un placement jugé ou plus sûr ou plus rémunérateur que des placements financiers, boursiers ou d’assurances,
  • pour se constituer un patrimoine en vue d’assurer un complément de ressources, notamment à l’heure de la retraite, et le transmettre à ses enfants
  • pour, au surplus des deux objectifs, défiscaliser, ou réaliser une plus-value à la revente.

Le marché locatif sur notre secteur (Decize et sa région) permet-il de réaliser ces objectifs, est-il opportun d’y investir ?

La réponse dépendra de celles données aux interrogations communes en la matière quel que soit le secteur géographique : Existe-t-il une demande locative suffisante ? La rentabilité est-elle suffisante pour justifier l’investissement ?

Notre région a récemment été impactée par la crise économique et l’on a vu bon nombre d’intérimaires, ceux-là mêmes qui pour beaucoup constituent le marché locatif, quitter la région pour se tourner vers des pôles économiques plus attrayants, impactant par là même le marché locatif où l’on constate une recrudescence de logements vides et une baisse très sensible des loyers.

Est-ce à dire que la réponse à la première question serait négative ? Nous ne le pensons pas. Nous constatons l’émergence de deux facteurs qui expliquent la désaffection locative qui touche une certaine catégorie de logements :

  • Le locataire souhaite trouver aujourd’hui sur un marché qui lui est plus ouvert une offre plus qualitative. Des prestations telles que l’ascenseur pour des étages élevés, des cuisines aménagées, des logements propres où il n’y a rien à faire en termes de finitions correspondent bien davantage à la demande actuelle et confèreront aux logements qui les proposent un avantage décisif.
  • L’augmentation très significative des coûts de l’énergie, conjuguée à l’évolution législative qui impose d’informer le locataire sur la performance énergétique de son futur logement, le sensibilise très fortement à cet aspect en en faisant un critère sélectif incontournable.

Dès lors qu’un investissement locatif, sur Decize et sa région, prend en compte ce nouveau niveau d’exigence, il trouvera assurément preneur car la demande globale, quoique partiellement amputée, reste importante. Le parc locatif est grandement désuet et bon nombre de demandes locatives ne sont pas satisfaites notamment en maisons où la demande reste forte.

La baisse des loyers affecte-t-elle la rentabilité ?

La rentabilité sur notre secteur géographique a toujours été bonne voire excellente, (retour sur investissement en moins de 15 ans) alors même que l’espérance de plus-value à long terme, partie intégrante de la rentabilité, n’a jamais été trop de mise surtout sur les appartements. Mais, dans la logique de ce que nous venons d’exposer plus haut, les propriétaires de logements inadaptés vont avoir à pâtir de la situation nouvelle. Ceux qui offrent les prestations attendues se défendent parfaitement bien en termes de niveau de loyer.

La rentabilité reste donc tout à fait attractive pour ceux-là. D’autant plus que le turn-over s’y trouve réduit et la vacance entre deux locataires très courte.

Cette rentabilité peut s’accroître si le dévolu se porte sur des logements ou la partie rénovation sera importante : à un prix d’achat modique s’ajoutera la défiscalisation liée aux travaux.

En logement individuel, le prix d’achat des maisons et pavillons réduit sensiblement la rentabilité atteinte sur les appartements mais se compense par une relocation aisée, et une réelle plus-value potentielle à la revente.

La conjoncture économique a également pour effet de fragiliser la solvabilité locative. En ce domaine également la situation a évolué, et l’on ne peut concevoir aujourd’hui la location sans le corollaire de l’assurance des loyers impayés. Si, jusqu’à présent, la recherche d’une garantie sous forme de caution personnelle a pu satisfaire les bailleurs, nous ne saurions trop conseiller la souscription d’une telle garantie. En effet la conjoncture ne fait pas que fragiliser le locataire, elle peut également fragiliser la caution elle-même. La garantie devient dans ce cas illusoire.

Vous aider à définir votre projet, vous conseiller sur les véritables opportunités du marché en matière d’investissement locatif, de valorisation de votre patrimoine locatif, sont les ambitions de l’agence Propos Immobiliers.

Apprêter son logement

Proposer un logement à la location revient à fournir une prestation qui nécessite à notre sens une réflexion sur les attentes des locataires et les intérêts bien compris du propriétaire.

A tout le moins la loi impose l’obligation de délivrer un logement décent.

La prévention des risques : le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». A ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs, attention notamment au risque de saturnisme.

Le niveau de confort : il s'agit des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier sont dans ce cas à proscrire).

L'espace habitable : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant : soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Il s'agit des logements loués à titre de résidence principale ou à usage mixte professionnel/habitation principale : locations nues, meublées, logements de fonction, HLM ou encore logement soumis à la loi de 1948... Le champ d'application est vaste ! Il n'y a plus guère que les locations à caractère saisonnier qui sont soumises à d'autres réglementations.

Les prescriptions relatives à la décence prennent force contraignante en cas de mise en location : c'est alors une obligation pour le bailleur de délivrer un logement répondant aux caractéristiques définies par le décret. A défaut, il ne pourra pas se prévaloir d'une éventuelle nullité du bail, ou de sa résiliation, pour demander l'expulsion du locataire (art. 1719, al. 1 du Code civil 4).

Cependant, le législateur n'impose pas au propriétaire de refaire à neuf tous les équipements, ni d'avoir recours à un spécialiste du bâtiment pour certifier la décence. Il doit pouvoir vérifier seul l'existence d'un risque pour la santé ou la sécurité 5. L'évaluation doit être de bon sens : y a-t-il des garde-corps aux fenêtres ? L'humidité n'est-elle pas excessive ? L'installation électrique apparaît-elle défectueuse ?

Le locataire peut avoir intérêt à solliciter son propriétaire, notamment car la décence est une condition du versement des aides aux logements. Pour cela, la loi organise une procédure spécifique : le locataire peut demander, à tout moment, la mise en conformité du logement par LRAR (art. 20-1 de la loi de 1989). Si le propriétaire ne répond pas dans les deux mois, il pourra saisir la Commission départementale de conciliation, et, en l'absence d'accord amiable, le juge du tribunal d'instance.

Après expertise, le magistrat déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai d'exécution. S'il l'estime nécessaire, il ordonnera la suspension du paiement du loyer jusqu'à régularisation ou décidera d'en réduire le montant. Il est toutefois à noter que la validité du bail n'est pas remise en cause par la demande de mise en conformité.

Mais ce qui est attendu des locataires solvables est une prestation correcte voire supérieure en échange du loyer qu’ils ont l’intention de payer. C’est pourquoi nous avons plaidé dans notre préambule pour une hausse qualitative des prestations. L’exemple le plus parlant est la cuisine. Une telle pièce nécessite des rangements ; or l’évier, sur un meuble 2 portes constitue le plus souvent le seul aménagement disponible. Le locataire qui a besoin de ses rangements va donc sortir sa perceuse et transformer le mur de l’évier en véritable gruyère pour y suspendre les éléments qu’il aura dus acheter aux dimensions de la pièce. Le propriétaire récupèrera son logement dans un état de réparation locative plus ou moins aléatoire.

Procéder à la pose d’éléments de rangement hauts et bas en nombre suffisants valorise le logement, facilite la location, et évite la dégradation.

Nous voudrions proposer un autre exemple maintes fois rencontré : l’accès par l’escalier est difficile, la cage est exigüe . La difficulté d’aménagement est un obstacle majeur pour tout candidat locataire, à qui il sera reproché d’avoir abîmé la peinture ou le revêtement mural lors du passage de ses meubles. Pourquoi alors ne pas proposer un logement « meublé » ?

Mais le cas le plus fréquent d’obstruction à la location réside dans l’état des finitions. Des papiers peints déchirés, des peintures cloquées, des chevilles aux murs, des sols et plafonds salis, des joints de sanitaires jaunis ou noirs, sont autant de limitations à la valorisation de son bien. Et le remède souvent apporté à cette situation consiste à proposer au futur locataire de faire lui-même les travaux en échange d’un mois de loyer ! Soit les travaux seront bien faits (mais selon ses goûts), soit ils seront mal faits (tout le monde n’arrive pas à poser du papier peint), soit ils ne seront pas faits du tout (c’est un mois de loyer perdu).

Les diagnostics techniques nous fournissent aussi l’occasion d’améliorer la prestation dans un intérêt bien compris. Ce que le locataire devra mettre dans le chauffage d’un logement non isolé est tout autant de loyer que le propriétaire ne percevra pas. Poser de la laine de roche est modique en coût et extrêmement rentable en termes d’économie d’énergie. Améliorer son DPE pour faciliter la location et en tirer un meilleur profit ne nous semble pas constituer une dépense mais bien un investissement.

Estimation du loyer, détermination des charges

La détermination du futur loyer  doit être faite en comparant les données du marché au regard de la prestation proposée. Un loyer trop faible serait une perte d’argent mais un loyer trop fort sera un obstacle majeur à la conclusion d’un bail. Or chaque mois qui passe sans locataire est une perte d’argent irrémédiable. Et il faudra à un moment donné consentir une baisse. D’où l’impérieuse nécessité d’être dans le prix du marché dès la mise en location.

Le niveau des charges vient directement impacter le loyer qui devra tenir compte de ce poste. La provision pour charge devra être établie avec autant de précision que possible. La surestimer serait un obstacle inutile mais la sous-estimer pourrait en cas d’écart significatif constituer pour le locataire une motivation à rechercher autre chose.

Les éléments objectifs à prendre en compte pour cette détermination des charges sont à notre avis les suivantes :

  • dernière taxe d’ordures ménagères,
  • si co-propriété : dernier décompte de charges annuel,
  • dernière facture de ramonage,
  • dernière facture d’entretien chaudière,
  • dernière facture de vidange de fosse septique, (dont le montant sera divisé en 3 ou 4)

La totalisation des éléments concernés sera bien sûr mensualisée.

Ainsi la provision pour charges sera fixée au plus juste et le locataire ne pourra pas ultérieurement faire grief d’une sous-estimation préjudiciable à son égard.

Diagnostics techniques

La mise en location d’un bien s’accompagne de la réalisation de diagnostics techniques dont la finalité est d’informer le futur locataire sur quatre points particuliers :

  • la performance énergétique du logement,
  • les risques d’exposition au plomb,
  • l’existence de risques naturels pouvant affecter la jouissance du logement,
  • La superficie habitable du logement (loi boutin)

Réalisés par des professionnels agréés, à la charge du vendeur ou du bailleur, les diagnostics techniques sont regroupés dans un « dossier de diagnostic technique ou DDT qui peut différer dans son contenu selon l’âge du bien, des installations auxquels ils se rapportent, ou de la situation géographique pour certains.

  • Le diagnostic de performance énergétique

    Il doit dater de moins de 10 ans. Il est censé estimer la performance énergétique du logement en indiquant la quantité d’énergie consommée ou estimée, pour les besoins de chauffage, d’eau chaude sanitaire et de climatisation s’il y a lieu, son coût, et établit un classement à l’instar des appareils d’électro-ménager. Il établit également l’émission de gaz à effet de serre. Enfin, le diagnostic préconise des mesures pour réduire la consommation énergétique.

  • Le constat des risques d’exposition au plomb

    Il est obligatoire pour tout immeuble datant d’avant le 1er janvier 1949 (date à laquelle l’usage de la peinture au plomb a été interdit).

    Le constat doit dater de moins de 1 an s’il est positif ou moins de 30 ans s’il est négatif.

    Le technicien prend une série de mesures sur un ensemble de supports (murs, portes, volets, plinthes…). Les résultats permettent de connaître non seulement la présence ou l’absence de plomb dans les peintures, mais également en cas de présence de plomb, le risque présenté par des revêtements dégradés ou potentiel dans des revêtements en bon état.

  • L’état des risques naturels et technologiques

    Il est obligatoire dès lors que le bien est inscrit dans une zone dont la liste est arrêtée par le préfet.

    Les risques naturels comprennent les risques atmosphériques, d’incendies de forêts, d’inondations, montagne, mouvements de terrains, sismiques, retraits-gonflements, volcaniques…

    Les risques technologiques peuvent être des risques d’accidents industriels, d’installations classées, d’accidents nucléaires, de ruptures de barrages, fuites et pollutions…

    Ce diagnostic doit dater de moins de 6 mois ou moins s’il y a eu changement.

  • La loi Boutin

    Elle impose au propriétaire de mentionner la superficie proprement habitable du logement proposé à la location. C’est une mesure différente de la loi Carrez laquelle prend en compte certaines dépendances, donc surface plus restrictive

Le dossier de candidature

Un candidat à la location des logements qui nous sont confiés devra constituer un dossier de candidature propre à nous donner les moyens de vous convaincre de sa solvabilité.

Il s’agit en l’occurrence de justifier de son identité (photocopie recto-verso de la carte d’identité), ainsi que de ses ressources.

Seront demandées :

  • les 3 dernières fiches de paye ou  de pension ou d’Assedic, ou votre nouveau contrat d’embauche,
  • le dernier avis d’imposition ou déclaration de revenus,
  • la dernière quittance de loyer,
  • la production des deux derniers bilans pour les travailleurs indépendants.
  • les revenus de ou des personnes qui pourraient se porter caution le cas échéant :
    en cas de défaillance de la part du locataire à payer le loyer et les charges, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l'organisme qui a cautionné le locataire. L'acte de caution doit être annexé au bail

Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propriétaires bailleurs qui ont souscrit une assurance garantissant les riques locatifs e peuvent plus demander de cautionnement à leur locataire.
La loi du 24 novembre 2009 prévoit désormais deux exceptions à cette interdiction :

  • Si le locataire est un étudiant
  • Si le locataire est un apprenti.

Toutefois le cumul assurance GRL et caution solidaire reste impossible.

Le bail

Le contrat de location

Le bail d’habitation non meublé définit dans un cadre légal assez contraint (loi du 6 juillet 1989) les droits et obligations des 2 parties. Par l’intermédiaire de notre agence, vous serez certains de vous engager dans le cadre d’un contrat respectant en tous points la législation, en y faisant figurer les mentions obligatoires, en proscrivant celles qui sont interdites et en insérant éventuellement des conditions particulières  qui ne viennent pas en contradiction des précédentes.

Clauses obligatoires :

  • Nom et adresse du ou des propriétaires ou usufruitiers.
  • Nom et adresses du ou des locataires : se pose ici la question de savoir qui va être titulaire du bail.

    Un couple marié

    Le bail appartient aux deux époux même s'il est signé par un seul des époux (également si le bail est antérieur à la date du mariage). Ainsi si l'un des époux décède ou abandonne le domicile conjugal, l'autre reste bénéficiaire du contrat de location. Le bail se poursuit. Les époux sont aussi solidaires du paiement du loyer et des charges et de toutes les obligations incombant aux locataires. Cette solidarité ne cesse qu'en cas de divorce.

    Un couple non marié

    • L'union libre :
      Le concubinage est une union de fait, caractérisé par une vie stable entre deux personnes, de sexe différent ou de même sexe, qui vivent en couple. Si les locataires vivent en concubinage deux cas de figure sont possibles :
      • soit les deux noms sont sur le bail, ils sont alors colocataires et bénéficient des mêmes droits sur le logement.
      • soit un seul d'entre eux a signé le bail, il est par conséquent le seul locataire en titre, l'autre étant hébergé. En cas de décès ou d'abandon de domicile si la cohabitation existe depuis plus d'un an le locataire restant bénéficie de la poursuite du bail, si la cohabitation est inférieure à un an, le bail peut être résilié.
    • PACS (Pacte Civil de Solidarité) :
      Les locataires signataires d'un PACS ont deux possibilités :
      • Les 2 noms sont sur le bail, ils sont colocataires et disposent chacun des droits d'occupation des lieux.
      • Un seul d'entre eux signe le bail, il sera considéré comme l'unique locataire. Cependant, le partenaire pacsé est tout de même responsable du paiement du loyer et des charges.

    En cas de décès ou d'abandon de domicile le locataire restant a droit au maintien dans les lieux et ce, quel que soit la durée du PACS.

    La colocation

    Elle permet à plusieurs personnes de partager un logement, chacun loue sa chambre et les autres pièces sont communes (salon, cuisine, salle de bain).

    • Tous les colocataires figurent sur le bail et le signent.
    • Aucune clause ne prévoit la résiliation du bail au départ d'un des colocataires.
    • Un avenant au contrat est prévu lors du remplacement d'un colocataire.
    • Les colocataires ne deviennent pas la caution financière d'un nouvel entrant.

    Si une seule personne est le locataire en titre, les autres personnes vivant dans le logement sont considérées comme des sous locataires avec les conséquences que cela peut entraîner: paiement de dommages et intérêts au bailleur et résiliation du bail.
    De plus, ils dépendent d'un locataire en titre qui, s'il décide de déménager, oblige tous les autres à quitter les lieux.

    Les colocataires sont solidaires entre eux des dettes et des charges jusqu'au terme du contrat ou de la période de renouvellement en cours. Ainsi, le propriétaire est en droit de réclamer les dettes à tous les colocataires ou à leurs cautions sans tenir compte des quotes-parts. L’état des lieux signé  lors de l'entrée du bail engage la responsabilité solidaire de tous les colocataires jusqu'à la fin du bail. Ainsi, le propriétaire peut réclamer le paiement des dégradations à un colocataire même après son départ (lorsqu'il a quitté le logement avant la fin du bail ou du renouvellement).

    Le colocataire qui souhaite quitter le logement avant les autres doit informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception en respectant le délai de préavis. Ainsi, dès la fin de son préavis, le locataire sortant ne pourra plus être tenu responsable des impayés (sauf clause de solidarité). Le colocataire est libéré à l'égard du bailleur dès l'expiration du délai de préavis, mais son congé n'engage que lui. Il ne met pas fin au bail des autres colocataires qui devront à leur tour, respecter le délai de préavis s'ils donnent congé, ou payer la totalité du loyer s'ils continuent le contrat de location.
    Le colocataire sortant ne peut pas récupérer la quote-part de son dépôt de garantie auprès  du propriétaire car les clés du logement ne sont pas rendues. Il devra donc s'organiser avec les autres colocataires.
    Pendant la période du préavis, le colocataire est tenu du paiement des loyers et des charges, même s'il a quitté les locaux (il peut présenter un remplaçant au propriétaire et aux colocataires afin de réduire le coût de son préavis).

    Le propriétaire peut exiger de choisir les colocataires remplaçants lors des départs.
    Lorsqu'il souhaite récupérer son bien et donner congé aux colocataires, il n'est pas obligé de s'adresser à tous les colocataires, l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé réception à un seul des colocataires suffit à résilier le bail.

  • Adresse du logement.
  • La désignation du bien loué : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes.
  • Date de prise d'effet de la location.
  • La durée du bail : C’est une contrainte qui ne pèse que sur le propriétaire qui devra respecter obligatoirement la durée ainsi indiquée, mais non point le locataire qui pourra à tout moment donner son congé. ( Voir ci-après rubrique Terme du bail)

    Lorsque le bailleur est une personne physique (il s'agit là de la majorité des baux de location)ou société civile de famille, le bail est obligatoirement consenti pour une durée minimale de 3 ans. Toutefois ce délai peut être ramené à 1 an si le propriétaire justifie de raisons privées ou professionnelles l'obligeant à récupérer le logement avant la durée légale de 3 ans, on parle alors d'un bail « de courte durée ». La raison ainsi invoquée doit être précisée dans le contrat. Deux mois avant le terme du bail, la réalisation de l'évènement devra être confirmée et le locataire devra partir.  Si la réalisation de l'événement invoqué par le BAILLEUR est différée, le BAILLEUR pourra proposer au LOCATAIRE de reporter le terme prévu sous les délais et formes prévus par la loi ;

    Si l'événement ne s'est pas produit, le contrat se transforme en bail classique de 3 ans.

    Lorsque le bailleur est une personne morale (association, société, institutionnels), la durée minimale du contrat est fixée à six ans.

    Au terme du bail ainsi fixé, le bail se reconduira tacitement pour une durée équivalente à la première période (3 ou 6 ans) et le bailleur personne physique ne pourra mettre un terme à la location que pour se loger personnellement ou loger un membre de sa famille ou pour vente. Il devra en prévenir son locataire moyennant un préavis de 6 mois avant l’échéance initialement prévue ou issue d’une reconduction.

    En cas de vente, le locataire dispose d’un droit de préemption.

  • La destination des lieux : location à usage d'habitation, professionnel ou mixte.
  • Le montant du loyer :

    Il est librement déterminé par le propriétaire, en fonction de l’offre et de la demande.

    Le montant du loyer est indiqué dans le contrat de location : le propriétaire ne peut plus demander davantage et le locataire doit payer cette somme.
    Le bailleur et le locataire peuvent convenir lors de la signature du bail ou par l'ajout d'un avenant en cours de bail, de travaux d'amélioration que le bailleur ou le locataire fera exécuter à ses frais. Dans ce cas, la clause du bail (ou de l'avenant) fixe la majoration ou la diminution du loyer qui deviendra applicable après l'achèvement des travaux.

    En dehors du renouvellement annuel, le propriétaire peut augmenter le loyer lors du renouvellement du bail. Mais cette augmentation est très encadrée par l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 et peut s’appliquer si le loyer est « manifestement sous-évalué ».

    • Le bailleur doit expédier dans les six mois précédent le renouvellement une lettre recommandée avec accusé réception à son locataire l’informant du futur loyer. Attention, le décompte des 6 mois est effectué à dater de la réception de la lettre et non de son envoi si le locataire ne vient pas chercher son recommandé.
    • Il doit mentionner une liste de logements voisins sur lequel il a pris référence, justifiant cette augmentation. Il doit fournir au minimum trois références ou six pour les agglomérations de plus d'un million d'habitants.
    • Il doit reproduire l’intégralité de l’article 17c de la loi du 6 juillet 1989 :
      « Le bailleur doit fournir au moins « trois loyers de référence » (six dans les communes dépassant un million d’habitants) pris dans le même groupe d’immeuble ou dans des immeubles comparable à proximité. Les deux tiers de ces références doivent concerner des logements pour lesquels il n’y a pas eu de changement de locataire depuis au moins trois ans. Ces références doivent comporter : le nom de la rue et la dizaine de numéros de l’immeuble, l’étage du logement, la qualité et l’âge de l’immeuble, la surface, le nombre de pièces et l’équipement du logement ».

    Nous n’évoquerons pas ici le cas particulier de la région parisienne ou ceux qui semblent depuis le 06 Mai 2012 vouloir se dessiner pour les zones à forte pression immobilière.

  • les modalités de révision annuelle :

    Le bail comportera une clause prévoyant la révision annuelle du loyer selon l’indexation légale  par application obligatoire d’un Indice de Référence des Loyers (IRL), seul indice légal en matière d’habitation non meublée. En l’absence de cette clause de révision, le loyer ne changera pas.

    Il est à noter que cette indexation ne concerne que le loyer lui-même et ne concerne pas les charges.

    En cas d'indice négatif, la révision du loyer se fera à la baisse sauf si le bail comporte (tout à fait légalement) une mention n'autorisant que les révisions à la hausse.
    En cas d’oubli d’indexation, le propriétaire conserve son droit d’augmentation : il peut réclamer rétroactivement sur 5 ans les augmentations non effectuées. Si le rappel est trop important le locataire peut demander un étalement de la dette.

  • Le montant du dépôt de garantie :

    Le dépôt de garantie ou caution, est la somme versée au propriétaire par le locataire à la signature du bail. Il est censé permettre au propriétaire de se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dus par le locataire au terme du bail.
    Depuis le 10 Février 2008, le montant du dépôt de garantie est au maximum d'un mois de loyer hors charges pour les locations vides. Ce dépôt est conservé par le propriétaire pendant toute la durée de la location. Le propriétaire encaisse le dépôt de garantie. Son montant reste invariable même sur une très longue durée de location et il ne peut pas être révisé même à l'occasion du renouvellement du bail. Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : au contraire, pour qu'il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être expressément prévu par le contrat de location. Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations meublées.

  • La superficie du logement, issu de la loi Boutin indique la surface habitable du logement à l’exclusion de toutes autre dépendances.
  • Le bail établi par l’agence fera état des honoraires TTC dus par les parties ainsi que la répartition entre celles-ci. Il est précisé que s’il n’est pas interdit à un propriétaire d’assumer à lui seul la totalité des honoraires prévus, l’inverse est formellement proscrit et le maximum pouvant être mis à la charge du locataire est la moitié de ceux-ci. Cette quote-part est d’ailleurs indiqué par l’agence dans toutes les annonces publicitaires de la location.
  • Le bail comportera ensuite, de manière non obligatoire, l’énonciation de règles qui ne seront la plupart du temps qu’un rappel des règles légales définissant les rapports entre propriétaires et locataires : délai légal de préavis… On peut rappeler à ce sujet que le délai légal est de trois mois maximum. Le propriétaire peut accepter un délai moindre mais en aucun cas imposer un délai supérieur.

    Ce préavis est réduit à un mois :

    • en cas de mutation professionnelle, de perte d'emploi, de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ou d’obtention d’un premier emploi ;
    • s'il est âgé de plus de soixante ans et si son état de santé justifie un changement de domicile ;
    • s'il est bénéficiaire du revenu de solidarité active.
  • En annexe le bail comportera le dossier des diagnostics techniques (voir plus haut), ainsi qu’une pièce majeure de la location : l’état des lieux.

L'état des lieux

L’état des lieux est un document écrit qui va décrire pièce par pièce l’état du logement (sol, murs, plafonds, huisseries, fenêtres et volets),  les équipements qu'il comporte (chauffage, éclairage, ventilation, prises électrique et autres…).

L’état des lieux devra laisser apparaître que le logement fourni répond aux impératifs de décence fixés par la loi : (décret du 30 janvier 2002) :

le logement décent est celui « qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes » pouvant porter « atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». A ce titre, il doit assurer « le clos et le couvert » à l'occupant, c'est-à-dire le protéger des risques d'effondrement, de ruissellement ou d'infiltration. Il doit aussi être suffisamment ventilé et éclairé, ou encore être exempt de tout équipement dangereux ou matériaux nocifs, attention notamment au risque de saturnisme.

Le niveau de confort : il s'agit des éléments nécessaires pour rendre le logement « conforme à l'usage d'habitation ». En priorité : une installation de chauffage, une arrivée d'eau potable (chaude et froide), un système d'évacuation, une cuisine ou un coin cuisine. Le réseau électrique doit permettre le fonctionnement des appareils ménagers courants. Pour les logements de plus d'une pièce, une installation sanitaire complète est requise (les WC sur le palier sont dans ce cas à proscrire).

L'espace habitable : le logement doit disposer d'au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

Il permet d'éviter les litiges au moment du départ du locataire. Il est établi à l'entrée et à la sortie du bien loué.  La comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie déterminera les responsabilités de chaque partie concernant la prise en charge des réparations à effectuer.

Il sera donc établi contradictoirement par l’agence  daté et signé par chaque partie juste avant la remise des clés. Si après l’établissement de celui-ci, le locataire découvre un défaut important qu'il s'agisse d'une dégradation, ou d'un vice de construction, il doit immédiatement en informer le propriétaire, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception.
La loi a prévu qu'au cours du premier mois de chauffe, ou si l'électricité ne fonctionne pas au moment de l'état des lieux, il faut émettre des réserves afin de faire modifier l'état des lieux pendant le premier mois suivant l'installation.

A défaut d’établissement d’état des lieux, le logement est présumé en bon état de réparation et le locataire doit le rendre tel quel. Cependant cette présomption est valable pour la partie qui ne s'est pas opposée à la rédaction de l'état des lieux. Ainsi trois situations sont possibles :

  • Le propriétaire refuse d'établir un état des lieux. Il ne peut pas bénéficier de la présomption et il devra faire la preuve du bon état du logement à la remise des clés avant de réclamer des frais de remise en état au locataire.
  • Le locataire s'est refusé à l'établissement de l'état des lieux. La présomption revient donc au propriétaire, le logement est présumé en bon état et le locataire devra le rendre tel quel à la sortie.
  • D'un commun accord, le locataire et le propriétaire n'ont pas établi d'état des lieux, le locataire est également présumé avoir pris le logement en bon état et devra le rendre tel quel.

L’état des lieux mentionnera également les relevés de compteurs (eau, EDF, GDF) et détaillera les clés remises à l’issue de celui-ci.

Les obligations des parties en cours de bail

Obligations du propriétaire

  • L’obligation de délivrer un logement en bon état d’usage et d’entretien se maintient durant l’exécution du contrat, ce qui se traduit par l’obligation qu’il a de subvenir aux réparations nécessaires qui lui incombent (chaudière, chauffe-eau…)
  • Le propriétaire doit délivrer à son locataire les quittances relatives au paiement des loyers et charges.
  • Le propriétaire doit garantir une utilisation paisible du logement à son locataire et respecter sa vie privée. Interdiction d'entrer dans le logement sans l'accord du locataire.
  • Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements de l'occupant s'ils ne constituent pas une transformation majeure.
  • Le propriétaire doit établir une régularisation annuelle des charges en rapportant toutes pièces justificatives.

Obligations du locataire

  • Le paiement des loyers et charges par le locataire à la date prévue au bail.
  • La souscription d’une assurance responsabilité pour le logement couvrant l’ensemble de ses risques locatifs. Cette assurance doit être remise à l’agence préalablement à la remise des clés. Par la suite elle doit être fournie chaque année au propriétaire.
  • La jouissance du logement en « bon père de famille », utiliser paisiblement les locaux loués sans créer de troubles au voisinage.
    Aucune liste de troubles de voisinage n'existe mais on peut noter des agissements reconnus par les tribunaux concernant les chiens méchants, les bruits répétitifs, les comportements violents, les menaces et les odeurs nauséabondes.
    Le locataire est responsable des troubles causés par lui-même et les occupants du logement et ces troubles peuvent entraîner une résiliation du bail. Le locataire doit s'assurer que les animaux domestiques qu'il possède n'entraînent aucune nuisance.
  • Ne pas sous-louer tout ou partie de son logement sans l'autorisation du propriétaire.
  • Ne pas effectuer de gros travaux sans l’autorisation écrite du propriétaire sous peine de devoir remettre en l’état,
  • Prendre en charge les réparations locatives :
    Un décret du 26 août 1987 fixe la liste des réparations à la charge du locataire :
    1. Parties extérieures dont le locataire a l'usage exclusif.
      1. Jardins privatifs :
        Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes ;
        Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage.
      2. Auvents, terrasses et marquises :
        Enlèvement de la mousse et des autres végétaux.
      3. Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
        Dégorgement des conduits.
    2. Ouvertures intérieures et extérieures.
      1. Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
        Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
        Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.
      2. Vitrages :
        Réfection des mastics ;
        Remplacement des vitres détériorées.
      3. Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
        Graissage ;
        Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
      4. Serrures et verrous de sécurité :
        Graissage ;
        Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
      5. Grilles :
        Nettoyage et graissage ;
        Remplacement notamment de boulons, clavettes, targettes.
    3. Parties intérieures
      1. Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
        Maintien en état de propreté ;
        Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
      2. Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
        Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
        Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
      3. Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
        Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
    4. Installations de plomberie
      1. Canalisations d'eau :
        Dégorgement :
        Remplacement notamment de joints et de colliers.
      2. Canalisations de gaz :
        Entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d'aération ;
        Remplacement périodique des tuyaux souples de raccordement.
      3. Fosses septiques, puisards et fosses d'aisance :
        Vidange.
      4. Chauffage, production d'eau chaude et robinetterie :
        Remplacement des bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz ;
        Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ;
        Remplacement des joints, clapets et presse-étoupes des robinets ;
        Remplacement des joints, flotteurs et joints cloches des chasses d'eau.
      5. Eviers et appareils sanitaires :
        Nettoyage des dépôts de calcaire, remplacement des tuyaux flexibles de douches.
    5. Equipements d'installations d'électricité

      Remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles, des ampoules, tubes lumineux ; réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection.

    6. Autres équipements mentionnés au contrat de location
      1. Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ;
      2. Menues réparations nécessitées par la dépose des bourrelets ;
      3. Graissage et remplacement des joints des vidoirs ;
      4. Ramonage des conduits d'évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation.

Les garanties possibles

La Garantie des Loyers Impayés (GLI), est une assurance qui sécurise les revenus du propriétaire bailleur et le garantit contre les risques locatifs.

Les garanties généralement proposées dans ces contrats sont :

  • la prise en charge par l'assurance des loyers impayés : en cas de défaillance du locataire, l'assurance prend en charge les loyers, les charges et les taxes, les indemnités d'occupation, quelle que soit la raison de la défaillance (impayé, décès, ...), après le délai de franchise s'il est prévu. Le propriétaire bailleur conserve à sa charge les sommes non perçues pendant les quelques mois de la période de franchise.
    Cette garantie (et donc l'indemnisation) est limitée dans le temps ou en montant.
  • les détériorations et dégradations qui ne pourraient pas être financées par le dépôt de garantie. Ces dommages doivent pouvoir être imputables au locataire et la garantie doit avoir été souscrite.
    Cette garantie est limitée en montant et souvent soumise à franchise.
  • les frais de contentieux occasionnés par la situation d'impayé : frais de recouvrement, frais de justice, d'huissier ...
  • le départ prématuré du locataire : en cas de décès du locataire ou de départ prématuré du locataire (non-respect du délai de préavis, départ « à la cloche de bois »), l'assurance indemnise le propriétaire jusqu'à la récupération des locaux.

Certains contrats proposent également en option une garantie « vacance locative » qui permet de percevoir une indemnisation pour la période entre deux locataires où le bailleur ne perçoit donc pas de loyer. Des plafonds de garanties et des franchises sont en général présentes mais le coût de cette garantie supplémentaire double pratiquement le coût global du contrat.

Le montant de la cotisation est exprimé en pourcentage du loyer et charges.
Les tarifs de cette assurance oscillent entre 2,5 et 5 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options éventuellement souscrites. Soit, en moyenne, un peu moins d'un demi-mois de loyer.

Le montant des cotisations est déductible des revenus fonciers, ce qui atténue son coût et rend cette assurance attractive en tant que bailleur.

La caution est une garantie de paiement demandée par le propriétaire. Il peut exiger qu'un proche solvable ou un organisme (1% logement) s'engage, en cas de défaillance de la part du locataire, à payer le loyer et les charges. En cas de dettes, cette caution permet au propriétaire de réclamer le paiement à la personne ou à l'organisme qui a cautionné le locataire. C'est un autre moyen de sécuriser le paiement. L'acte de caution doit être annexé au bail.

En général il s'agit d'une personne de la famille du locataire ou un proche mais il peut également s'agir d'une banque ou d'un organisme.
Un cautionnement est souvent demandé lorsque le locataire est étudiant ou lorsque le loyer et les charges dépassent le tiers de ses revenus.
En cas de défaillance du locataire la caution va donc payer à sa place.

Depuis la loi MLLE du 25 mars 2009, les propriétaires bailleurs qui ont souscrit une assurance de loyers impayés ne peuvent plus demander de cautionnement à leur locataire.

La loi du 24 novembre 2009 prévoit désormais deux exceptions à cette interdiction :

  • Si le locataire est un étudiant
  • Si le locataire est un apprenti

La fin du bail

Résiliation par le locataire

Quelle que soit la durée du bail, le locataire peut donner son congé à tout moment.
Il lui suffit d'adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à son propriétaire.
Le délai légal est de 3 mois, c’est-à-dire qu’il ne peut pas être supérieur à ce délai. Il peut être plus court si le bail le mentionne ou réduit à 1 mois dans certains cas énumérés limitativement :

  • Obtention du premier emploi qu'il s'agisse d'un CDD ou d'un CDI (sauf si il s'agit d'un stage de formation).
  • Une mutation professionnelle qu'elle provienne d'une mutation imposée au locataire ou demandée par celui-ci.
  • La perte d’emploi: licenciement ou rupture conventionnelle. Ne sont pas considérés comme des pertes d'emploi :
    • la fin d'un contrat à durée déterminée, (on notera à ce sujet la position de la cour de cassation qui a admis le préavis d’un mois pour un non renouvellement d’un CDD……)
    • la démission,
    • le changement de profession
    • et le départ en retraite.
  • Le locataire retrouve un emploi suite à un licenciement ou rupture conventionnelle.
  • Le locataire perçoit le RSA.
  • le locataire  âgé de plus de 60 ans, obligé de quitter son logement pour raison de santé avec un certificat médical à l’appui.

Le locataire doit donner son congé dans un délai proche de la survenance de l'événement lui permettant de bénéficier d'un préavis de un mois.

Dans tous les cas, le locataire doit s’acquitter de son loyer et charges jusqu'au terme du préavis, même s'il libère les lieux avant. Par contre il peut s'accorder avec le propriétaire pour obtenir un remboursement au prorata temporis au cas où un nouvel occupant emménage dans le logement avant le terme de son congé.

Résiliation par le propriétaire

  • Résiliation pour vente : Le propriétaire qui souhaite vendre son bien doit attendre le renouvellement du bail et proposer au locataire de se porter acquéreur avant de pouvoir vendre.
    Le congé doit être donné au locataire au plus tard 6 mois avant l'expiration du bail par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise de la lettre par huissier.
    Sous peine de nullité, le congé doit être particulièrement explicite : montant et condition de la vente, reproduction intégrale des 5 premiers alinéas du paragraphe II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, nombre de tantièmes attachés au lot concerné, locaux annexes.
    A la réception de cette offre le locataire a deux mois pour se prononcer. S'il répond négativement ou s'il ne se manifeste pas, il devra libérer le logement au plus tard à la fin du bail.
    Si le locataire accepte l'offre, il dispose d'un délai de 2 mois (sans emprunt) ou 4 mois (avec emprunt) pour signer l'acte authentique chez le notaire.
    Si le locataire n'obtient pas son prêt, il perd son droit de préemption et le propriétaire est en droit de vendre à l'acquéreur de son choix.
    Attention, si le prix de vente initialement fixé est revu à la baisse afin de trouver un acquéreur, le propriétaire doit en informer de nouveau le locataire.
  • Résiliation pour reprise du logement : le bailleur notifie son intention par un préavis de 6 mois avant le terme du bail  en précisant les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants, ceux de son conjoint ou concubin notoire, son partenaire avec lequel il est lié par un PACS).
  • Résiliation pour un motif légitime et sérieux : En cas d’'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations tel que des retards répétés et importants du paiement du loyer, de violation du règlement de copropriété, de sous-location non autorisée, des troubles du voisinage, du défaut d’assurance…

Les deux cas ci-dessus de résiliation comportent une limitation particulière : si le locataire est âgé de plus de 70 ans à l'échéance du bail et que ces revenus sont inférieurs à une fois et demi le SMIC, le propriétaire ne peut lui donner congé qu'à la condition de lui trouver une location à proximité et correspondant à ses besoins.
Toutefois, si le propriétaire du bien est lui-même âgé de plus de 60 ans et que ses revenus sont également inférieurs à une fois et demi le SMIC cette obligation ne s'applique pas.

  • Résiliation de plein droit  par abandon du domicile du LOCATAIRE , à défaut de se poursuivre ou de se transférer
    • au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du Code civil ;
    • au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;
    • au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.
    • au profit du partenaire lié par un PACS ;
  • Résiliation de plein droit par décès du locataire, à défaut de se poursuivre ou de se transférer :
    • sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 831-2 du Code civil, au conjoint survivant ;
    • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
    • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
    • au profit du partenaire lié par un PACS.

 En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

 Les héritiers du LOCATAIRE disposeront d’un délai d’un mois à compter du décès du locataire pour restituer les lieux au BAILLEUR. Une indemnité égale au montant du loyer sera due jusqu’au jour où le BAILLEUR pourra disposer des lieux.

Conséquences de la résiliation du bail

  • Établissement d’un état des lieux de sortie : Bailleur et locataire ont la même « obligation «  de rédiger un état des lieux de sortie. Celui-ci sera mis en résonance de l’état des lieux d’entrée et permettra de constater les dégradations imputables au locataire sachant que la vétusté et l'usure d'un logement et de ses équipements résultant d'un usage normal ne peuvent pas lui être imputées.
    Le vieillissement du logement est à la charge du propriétaire : les tapisseries jaunies ou passées, les moquettes usées, décolorées, les peintures écaillées, les plafonds fissurés. Les portes et fenêtres détériorées avec des éclats de bois ou les peintures abîmées.
    Les normes d'usage sont de 5 à 7 ans pour les moquettes, de 7 à 10 ans pour les peintures et revêtements muraux.
    Le logement n'a pas à être remis à neuf mais dans l'état où il a été reçu. Le locataire doit reboucher les trous effectués pour ses accrochages, lessiver les moquettes et les murs.
    Les détériorations provenant d'un usage anormal telles que les taches indélébiles, les moquettes brûlées, … doivent être remise en bon état.
    Un locataire qui a effectué des transformations importantes sans l'accord du propriétaire devra remettre à ses frais le logement dans son état d'origine. Il en est de même pour les petites modifications sauf autorisation du propriétaire de laisser le bien en l'état.
  • Pour éviter tout litige ultérieur, Les relevés de compteur seront à nouveau effectués, et les clés restituées.
  • Restitution du dépôt de garantie :
    Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilé à une avance sur loyer. Il ne peut donc pas venir en compensation du dernier mois de loyer.
    La restitution totale du dépôt de garantie doit se faire dans les deux mois à compter de la remise des clés si le locataire a totalement rempli ses obligations (paiement de tous les loyers et charges et réalisation des travaux lui incombant) au-delà de ce délai, les sommes portent intérêts au taux légal.
    Le propriétaire peut conserver tout ou partie du dépôt de garantie s’il apparaît, par rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie, que des détériorations peuvent (en dehors de vétusté, malfaçon ou vice de construction)être imputées au locataire, s’il existe des loyers et charges impayées (taxe d’ordures ménagères…..) ou jusqu’à réception du décompte des charges annuelles de copropriété.
    En cas de détériorations, le propriétaire doit présenter des devis ou factures de professionnels. Lorsque le propriétaire effectue lui-même les travaux de remise en état, il ne peut pas facturer de la main d'œuvre à son locataire, seul le prix d'achat des matériaux sera déduit du dépôt de garantie. Lorsque le dépôt de garantie est rendu au locataire, il arrête définitivement les comptes et implique une renonciation à toute réclamation ultérieure

Nos prestations en matière locative

Les exposés ci dessus vous ont, nous l'espérons, sensibilisés à la relative complexité de la matière locative. 

Pour sécuriser votre investissement misez sur un service professionnel:

  • des conseils de location personnalisés,
  • l'estimation du loyer et la détermination des charges,
  • une commercialisation efficace,
  • la découverte du candidat locataire (solvabilité, moralité.....) avec la constitution d'un dossier solide,
  • des visites très opportunes,
  • la rédaction d'un bail irréprochable,
  • un état des lieux précis et complet,

L'application de notre tarif pour l'ensemble de la prestation est consultable dans la rubrique "Agence". De manière très simple retenez qu'il vous en coûtera 90%  TTC d'un mois de loyer hors charges. Le locataire s'acquittant de son côté d'une somme identique.

Un service pertinent et performant : la gestion

Dans le prolongement de la prestation purement locative, nous vous proposons de nous confier la gestion de votre location. Cette prestation consiste à nous substituer à vous dans la relation postérieure au bail avec le locataire

  • encaisser les loyers et charges,
  • délivrer les quittances,
  • vérifier les réclamations locatives, qualifier leurs natures et  les imputer à qui de droit,
  • faire réaliser les devis en cas d'intervention nécessaire d'un artisan, recueillir votre accord,
  • suivre les travaux le cas échéant, vous en rendre compte,
  • faire réaliser les entretiens annuels,
  • vous proposer une assurance de loyers impayés,
  • vous reverser mensuellement les loyers déduction faite des honoraires,
  • vous rendre compte mensuellement,
  • remettre en location très rapidement, sans perte de temps,dès réception du préavis du locataire.
  • vous établir votre déclaration de revenus fonciers des biens gérés.

Nos honoraires sont à consulter dans la rubrique "Agence"

Le coût de l'assurance loyers impayés est en sus en fonction des options choisies.

L'ensemble de ces prestations est déductible des revenus fonciers

Avis clients contrôlés

Notre entreprise est adhérente à Opinion System, n°1 des avis clients contrôlés pour professionnels du service, de l'habitat, du conseil et activités libérales, certifié ISO 20252, vous garantissant ainsi des témoignages clients authentiques.

Plutôt que d'essayer de vous convaincre de nous choisir, laissons nos clients s'exprimer. Cliquez sur les étoiles ci-dessous pour consulter leurs témoignages !

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